На сегодняшний день иностранные физические и юридические лица пользуются равными правами на приобретение недвижимости в Черногории с резидентами страны. Это значит, что каждый гражданин или фирма может купить в собственность жилую или коммерческую недвижимость в Черногории. Единственным ограничением является приобретение земельных участков площадью более 5000 квадратных метров, такую недвижимость можно купить только на резидента или на Фирму зарегистрированную в Черногории.
Почти вся недвижимость в Черногории является частной собственностью. И отношение к частной собственности у черногорцев и у властей Черногории очень серьезное. Все сделки осущетсвляются только у Нотариуса, который наделен этим правом, а так же проверяет чистоту сделки и передает документы на переход права в Кадастровый орган Черногории после полной оплаты суммы по сделке - в тот же день. Покупателю на адрес, прописанный в договоре, приходит Решение с Муниципалитета о том, что он теперь является собственником объекта недвижимости, что подтверждается Листом непокретности (свидетельство на право собственности). По времени процесс оформления недвижимости занимает от одного до двух месяцев со дня подписания договора.
При заключении сделки присутствие продавца и покупателя или их доверенных лиц обязательны. Все сделки с недвижимостью в Черногории с участием нерезидентов страны осуществляются в присутствии Нотариуса и судебного переводчика. Нотариус несет уголовную ответственность и отвечает своим имуществом в случае проведения незаконных операций с недвижимостью.
Сам процесс приобретения недвижимости в собственность занимает совсем немного времени, примерно около часа: - составление договора, зачитывание в слух судебным переводчиком и внесение каких либо измемений со обоих сторон. Но перед этим моментом агент должен проверить объект покупки на чистоту и актуальность продажи, провести ряд процедур для нотариуса, после того как покупатель остановиться на конркетном объекте недвижимости.
Во время подписания договора купли-продажи, покупатель в присутствии Нотариуса передает продавцу залог в размере оговоренном сторонами, обычно это от трех до десяти тысяч евро. Факт передачи денег фиксируется в договоре и является частью оплаты за покупаемую недвижимость. В договоре прописываются все данные о недвижимости, а так же сумма и порядок оплаты. От покупателей требуется только загранпаспорт и прописка в своей стране.
Осуществить оплату за недвижимость можно разными способами. Мы рекомендуем следующий вариант, который является стандартным для большинства наших клиентов. Основной договр составляется на сербском языке и делается судебный перевод его, заверенный у Нотариуса, который передается покупателю. Данный перевод имеет юридическую силу в России или другом государстве (смотря какую страну представялет покупатель), соответственно покупатель просто идет в свой банк и осуществляет оплату по этому договору. Апостиль не требуется. После полной оплаты продавец должен подтвердить ее у Нотариуса, эта процедура так же описана в договоре купли-продажи. Нотариус сам передает дело на регистрацию в Кадастр Черногории по месту нахождения недвижимости а так же в налоговое управление для расчета налога на переход права собственности. Налог на переход права составляет 3% (три процента) от рыночной цены данной недвижимости. Если Вы покупаете недвижимость от застройщика, то данный налог платить не нужно. Все расходы связанные с оформлением сделки обычно полностью несет покупатель.
2 и 3. Налоги, выплаты, коммунальные платежи в Черногории:
Все физические и юридические лица, являющиеся собственниками жилья в Черногории, ежегодно должны платить налог на имущество. Ежегодный налог на недвижимость в Черногории составляет 0,08-0,8% от кадастровой стоимости объекта. Чем больше площадь дома или квартиры, тем выше налог. Например, налог на квартиру площадью 80 кв. м составит 200 евро в год.
Черногория пользуется европейской моделью коммунальных платежей: деньги платятся за то количество ресурсов, которое было реально израсходовано, а не за абстрактное усреднение. За вывоз мусора взимается пошлина - около 5-12 евро в месяц. Абонентская плата за телефон - 5 евро в месяц. Оплата интернета- 18-25 евро в месяц, в зависимости от пакета. Также в зависимости от показания счетчика оплачиваются ежемесячно: свет - около 6 центов за один кВт/ч в период с 23:00 до 7:00 утра и около 8 центов в остальное время дня; вода - 90 центов за один кубометр.
Счета на оплату коммунальных услуг, как и в России, опускаются в почтовый ящик. Оплачиваются счета в ближайшем почтовом отделении, или любом банке. Несмотря на то, что счета написаны по-черногорски, затруднений в понимании их возникнуть не должно: любую цифру в счете можно проверить по счетчикам. К тому же черногорский язык для россиян достаточно понятен. Все счета являются накопительными- указана сумма оплаты за прошлый месяц и долг за предыдущий период, если он есть.
На побережье Черногории ни в один населенный пункт газ не проведен. Однако можно купить газовую печь и баллон, что будет намного дешевле электропечи. Цены на газовые печи - от 10 до 300 евро. Заправленный газом баллон стоит 60 евро. Обмен пустого баллона на заправленный стоит 12 евро. А одного баллона в среднем хватает на 3 месяца (семья из четырех человек).
За свет нужно платить без задержек: в Черногории отключают от электросети тех, кто не платит свыше двух месяцев, или чей долг превысил 200 евро. За просрочку оплаты за воду и вывоз мусора таких жестких мер пока не ввели, но злоупотреблять этим не стоит.
Налоговые льготы и правовые гарантии при покупке недвижимости в Черногории.
Юридическая система Черногории основана на системе гражданского права и гарантирует соблюдение прав покупателя на нескольких уровнях.
Перед тем, как составить бюджет покупки недвижимости в Черногории, необходимо понимать общую сумму дополнительных платежей. Если вы выбрали объект недвижимости и готовы его приобрести, Вы переходите к процедуре оформления документов и уплаты первоначальных взносов
При подписании договора у нотариуса, нужно будет уплатить регистрационный сбор. Он может составить от 80 до 1000 евро, по тарифной сетке, в зависимости от суммы сделки и других параметров(приблизительно - 0,3-1%). Если сумма договора к примеру 100 000 евро - то расходы вместе с судебным переводчиком составят примерно 700 евро. Если договором предусматривается рассрочка, покупатель оплачивает, как правило, 10% от оговорённой суммы, и получает частичный экземпляр договора купли-продажи, который не предусматривает возможность кадастровой регистрации, он служит документом, по которому возможно произвести перечисление остатка средств. В течение месяца или другого оговоренного срока нужно заплатить оставшиеся 90% от суммы договора. После этого документы отправляются на регистрацию.
Налог на куплю-продажу составляет 3% от суммы сделки (или от ее оценки). Он оплачивается в срок 60 дней после подписания договора и получения налогового решения.
НДС при первичной продаже нового жилья оплачивает продавец в том случае, если он является юридическим лицом. Это означает, что если вы покупате первичную недвижимость от Застройщика то налог не платиться.
При получении наследства или подарка наследники первой очереди (дети, супруги) освобождаются от уплаты налога. Для всех остальных налог соответствует налогу при купле-продаже.
4. Получение ВНЖ
На сегодняшний день на утверждении находится проект закона о ВНЖ для иностранцев, у кого не только имеется своя фирма, а тк же те кто купил недвижимость и еще ряд категорий граждан. Подписание ожидается в конце мая этого года.